作为房地产市场的风向标，一线城市住宅成交正持续回暖。
在北京，5月二手住房成交量逾1.6万套，同比上升约12%，在4月之后，再次创下近5年同期新高；在上海，二手房（含商业）累计网签超2.8万套，连续3个月保持高位，“卖一买一”置换链条持续修复；在深圳，一二手住宅合计网签数量时隔14个月再度突破1万套，豪宅、改善、刚需等多类住房成交量同步回暖。
北京 5月二手房成交1.6万套 市场处于供需平衡筑底阶段
记者 于祥明
5月，北京二手住房成交量逾1.6万套，同比上升约12%，在4月之后，再次创下近5年同期新高。
2025年底以来，北京二手房市场回暖之势持续。其中：2025年12月北京二手住房网签量突破1.7万套，达到17200套；2026年1月达到15082套；2月，受春节假期影响有所回落，3月为19886套；4月成交量虽有回落，但仍高达17893套，为近5年同期新高，同比上升超15%。
对此，市场人士在接受上海证券报记者采访时表示，从今年以来的数据看，北京房地产市场正处于供需平衡的筑底阶段。
5月北京二手房成交同比提升
根据北京市住建委网签数据统计，5月北京二手房网签成交量16008套，虽然环比有所下降，但是同比上升约12%，为近5年来同期新高。
记者还从中指研究院、北京链家等机构处了解到，截至5月底，北京二手房挂牌量进一步回落。
数据显示，当前北京市二手房挂牌总量11.83万套，较2025年9月20日14.32万套的历史峰值减少24900套，降幅达17.39%。
“政策支持持续落地是本轮市场走强的底层支撑。”中原地产首席分析师张大伟说，自2025年底北京出台楼市优化新政后，非京籍购房社保年限下调、多子女家庭新增购房名额等政策“组合拳”持续释放效能，大幅降低刚需入场门槛与改善置换成本。
截至目前，北京二手房挂牌均价维持在5.26万元/平方米，价格保持平稳运行。
“目前北京二手房市场没有出现成交量上涨带动挂牌价普涨，而是呈现‘量升、价稳、库存收缩’的特征。”张大伟认为，目前北京楼市库存去化平稳，正处于供需逐渐平衡的筑底阶段。
头部中介公司的运营数据从侧面印证了市场变化。贝壳公司最新数据显示：3月公司二手房交易单量同比增长21%；4月同比增幅进一步扩大至30%以上。
机构分析人士认为，这并非简单的“以价换量”，也不是单纯的政策短期推动，而是由价格回调后购房门槛实质性下降所触发的真实需求释放。
全国二手房市场保持较高活跃度
从全国来看，房地产市场也呈现积极变化。中指研究院发布的最新报告显示，根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场的调查数据，5月二手房市场保持较高活跃度，热度持续性强于往年同期。
从价格来看，新房和二手房均呈现积极变化。5月，百城新房价格均价为17156元/平方米，环比上涨0.16%，同比上涨2.03%，延续结构性微涨态势。同期，二手住宅均价为12692元/平方米，环比下跌0.32%，跌幅较4月收窄0.14个百分点；同比下跌7.99%，跌幅较4月收窄0.35个百分点。
“5月，一线城市新建住宅价格环比上涨0.26%，同比上涨5.54%。其中，深圳、上海、广州环比分别上涨0.48%、0.44%和0.19%，新房价格上涨主要来自新入市高价项目结构性带动。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶说。
她表示，接下来几个月，重点城市优质项目推盘节奏及房企营销力度均有望加大，核心城市新房销售或延续温和修复态势，但城市间、项目间的分化格局将进一步凸显。
贝壳公司数据显示，公司一季度新房总交易额（GTV）1459亿元，同比下降达37.2%，环比下降达12.5%，降幅远超行业平均水平。这从一个侧面显示出，开发商正加速缩减中介销售渠道依赖。
市场人士表示，头部房企在一、二线城市核心项目的去化中，更多采用自销团队或低佣金直销模式，减少了对高佣金分销渠道的依赖。这不是短期行为，而是房地产行业压力之下销售模式的结构性转变，也预示着新房市场还将进一步分化。
上海 “卖一买一”置换链条修复 二手房成交连续3个月高位运行
记者 张良
6月1日，上海市房地产交易中心官网“网上房地产”数据显示，5月上海二手房（含商业）累计网签超2.8万套，为2021年5月以来的同期新高，且连续3个月保持2.5万套以上的高位成交。“卖一买一”置换链条持续修复，上海二手房市场开始逐步从“以价换量”转向“量价齐稳”的阶段。
5月上海二手房（含商业）成交延续强势表现，网签量达28023套。其中，5月10日，上海二手房（含商业）单日网签成交1664套，继4月11日的1632套后，再次刷新近5年单日网签成交纪录。从3月的31215套、4月的28742套到5月的28023套，上海二手房成交量已连续3个月高位运行，市场活跃度显著增强。
“安居客线上平台的找房热度和深度同比增长，二手房挂牌价格逐步稳定，市场复苏的信号进一步明确。”58安居客研究院院长张波对上海证券报记者表示，从58安居客线上平台用户行为数据来看，上海市场热度的回升是有真实需求支撑的。用户主动找房需求增加，成交意愿增强。5月上海二手房用户主动发起微聊对数同比增长4.9%，发起用户数同比也提升了4%，说明市场整体需求仍在释放。用户微聊留电率最近一周环比提升17.5%，说明咨询到意向的转化效率明显提高，客户的决策意愿在增强，这是市场企稳的重要信号。同时，用户发起微聊深度周环比提升5.3%，也反映出客户看房、沟通的积极性更高。
区域表现方面，上海链家最新成交数据显示，5月上海外环内二手房成交量环比上升2.9%，外环外二手房成交量环比下降4.5%。可见“沪七条”新政对上海外环内楼市拉动效果显著，政策红利仍在持续释放。
价格端逐步企稳。中国房地产指数系统百城价格指数对全国100座城市新建商品住宅、二手住宅销售市场及50座城市租赁市场的调查数据显示，5月，二手房市场保持较高活跃度，热度持续性强于往年同期，核心城市中上海二手房价格已连续3个月上涨。
今年2月初，上海启动收购二手房用作保租房试点，浦东新区、静安区、徐汇区作为首批试点区域率先推进相关工作。截至目前，三区累计完成房源收购523套。今年二季度，试点范围进一步扩容，覆盖黄浦区、长宁区、虹口区、普陀区、杨浦区等多个中心城区。
二手房置换链条愈发顺畅。上海链家番禺路店店总李同强对记者表示，5月上海二手房市场热度延续了4月的走势，该店目前已成交18套，与4月基本持平。同时，成交结构正在发生变化，该板块总价1000万元以上的二手房成交占比有所上升。“5月成交的两套总价逾1000万元的房源，买家都是在3月卖掉旧房后进行置换改善的。”李同强说。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，5月包含“五一”假期，上海当月二手房成交量仍达到2.8万套，整体表现与3月、4月相比毫不逊色，这一轮市场热度的核心推手，是改善性需求的发力。从成交结构来看，总价500万元至900万元段的二手房成交占比提升了0.9个百分点，900万元至1500万元段的成交占比也提升了0.5个百分点，足见中高端置换客群正在集体入市完成房源置换。对于后续市场走势，卢文曦预计，接下来上海二手房成交量可能会小幅回落，但这并不代表市场动能转弱，而是买卖双方进入新一轮博弈、重新磨合价格预期的阶段。
深圳 时隔14个月住宅网签再破万 二手房议价空间持续收窄
记者 刘逸鹏
6月1日，乐有家研究中心公布的最新数据显示，5月，深圳一、二手房合计网签13348套，环比增长6%，同比增长28%。以住宅口径统计，深圳一、二手住宅合计网签数量时隔14个月再度突破1万套，达10077套，环比上升28%。
“无论是新房还是二手房，从敲定合同到最后网签备案，往往需要一个月的准备期，因此市场的反应存在延后性，深圳楼市‘429’新政的延续效应正在持续显现。5月，深圳楼市整体呈现量价齐升的状态，豪宅、改善、刚需等多类住房成交量同步回暖。”多位深圳一线房产销售经理对上海证券报记者透露：深圳核心区多数楼盘、非核心区热点楼盘，正进入量价齐稳的阶段；非核心区的非热点楼盘仍有以价换量的现象。
二手房议价空间连续收窄
数据显示：5月，深圳一手房合计网签6651套，环比增长21%，同比增长36%，成为拉动成交的主力；二手房网签6697套，环比下跌6%，同比上涨21%。
“当下，随着租金与房贷价差的持续缩减，多数购房者对楼市持乐观看法。只要价格和房屋质量相匹配，越来越多人正在积极入市。”深圳市辰光房地产经纪有限公司总经理李方圆说。
美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，从2025年开始，深圳住宅市场呈现稳步回暖态势。今年以来，深圳住宅市场走势稳定在较高水平，且持续时间较长。此外，深圳楼市“429”新政的实施，在原本就不错的成交基础上又带来一大利好因素。
以新房市场为例，5月，深圳多个城区一手住宅预售网签量环比均有所上升。其中，福田、盐田和光明涨幅超过100%，龙华和宝安预售网签量均超过600套。
与此同时，深圳二手房市场的议价空间已连续5个月收窄，平均议价率已从2025年底的11.2%逐步回落至10%以内。乐有家研究中心监测显示，目前最新平均议价率已收缩至9.3%，对比高峰期减少近2个百分点。
记者走访龙华区龙胜片区的港铁天颂小区获悉，4月，该小区以685万元的价格成交了一套141平方米的房源，仅时隔一个月，又以714万元的价格成交了一套同户型的房源。
李方圆表示：“此前，一些购房者对楼市缺乏信心，一味追求更低的价格，但现在部分购房者的心态正在发生改变，他们更加看重房屋与自己的适配性。”
豪宅热销带动市场分化
记者注意到，5月深圳多个核心区豪宅及改善楼盘集中入市，并取得“日光”或接近“日光”的成绩，助推新房市场走出上涨行情。
5月23日，位于深圳湾的中信信悦湾加推78套大平层，建筑面积均超过300平方米，均价超20.8万元/平方米，在半小时内售罄。同日入市的深圳观潮项目，位于前海湾核心地段，本批次加推的40套房源，备案均价约14.7万元/平方米，也实现“日光”。
何倩茹表示，目前，深圳的豪宅与普通刚需楼盘之间的差距正不断拉大。这类“面积大，总价高”的物业，绝大多数购房者难以企及，但其带来的情绪价值却不容忽视。作为楼市的风向标，多个豪宅项目接连“日光”，反映出高净值人群正用资金为深圳楼市投下信任票。这种信号有望带动一批举棋不定的客户入市，对市场而言是一大利好。
豪宅楼盘的二手房成交同样火热。“近两个月，深圳湾片区的成交持续活跃，价格出现了明显的抬头倾向。现在只要有挂盘，在价格合适的情况下，成交周期非常短。”深圳一家豪宅中介机构的葛经理表示，以恒裕滨城为例，4到5月，该小区一共成交了超过40套房源，总价在2000万元至4000万元之间。
深圳贝壳研究院院长肖小平认为，在政策加持下，深圳楼市回暖态势有望延续，市场结构性特征则进一步显现，各片区、楼盘走势有所分化。新房方面，顶豪、网红盘凭借稀缺属性，热度预计持续走高；外围片区则依旧以平稳去化为主。二手房方面，随着市场预期不断修复，行情进入量价企稳、分化复苏阶段。核心区业主心态更稳，议价空间持续收窄；外围板块成交以稳步走量为主，价格表现相对温和，整体呈现“中心强，外围稳”的格局。
